太倉某小區(qū)【房屋漏水原因檢測(cè)鑒定】
日期：2017-07-28說明：為保護(hù)客戶信息，以下數(shù)據(jù)有所改動(dòng)
一、房屋基本概況
太倉某小區(qū)位于江蘇省太倉市，于2011年投資建設(shè)，其設(shè)計(jì)單位為中國建筑上海設(shè)計(jì)某研究院有限公司，施工單位為某集團(tuán)股份有限公司和江某建筑安裝工程有限公司。
現(xiàn)業(yè)主（原告）發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)局部區(qū)域發(fā)生墻面滲漏水現(xiàn)象，主要發(fā)生在書房、廚房以及客廳走廊靠近廚房推拉門的位置。因業(yè)主對(duì)滲漏水原因存在爭(zhēng)議，業(yè)主遂將某有限公司訴至太倉人民法院，申請(qǐng)對(duì)房屋滲漏水原因進(jìn)行鑒定。為此，江蘇省太倉市人民法院于2016年簽發(fā)《江蘇省太倉市人民法院司法鑒定委托書（2016）蘇0585法鑒委字第00128號(hào)》（附錄I），委托我司對(duì)該室漏水原因進(jìn)行鑒定，出具鑒定報(bào)告和修復(fù)方案并估算修復(fù)費(fèi)用。
根據(jù)委托方提供的房屋原始建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖紙、滲漏水照片以及庭審筆錄等相關(guān)資料，組織技術(shù)人員研究制定了周詳?shù)臋z測(cè)鑒定方案，于2016年赴現(xiàn)場(chǎng)，并在三方當(dāng)事人均到場(chǎng)的條件下，根據(jù)有關(guān)規(guī)范和規(guī)程的要求，對(duì)房屋進(jìn)行了檢測(cè)，隨后對(duì)現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)成果進(jìn)行了整理分析。主要工作內(nèi)容如下：
（1）房屋建筑結(jié)構(gòu)情況的調(diào)查；
（2）房屋滲漏水情況的調(diào)查；
（3）房屋滲漏水區(qū)域紅外熱像法檢測(cè)；
（4）房屋滲漏水原因鑒定分析；
（5）對(duì)存在的問題提出處理建議，出具修復(fù)方案，并估算修復(fù)費(fèi)用。
二、房屋滲漏水情況的調(diào)查
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及委托方提供的照片等相關(guān)資料可知，該室存在局部區(qū)域滲漏水現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：
1）該室書房（原設(shè)計(jì)圖紙中為空中花園）墻面東北角發(fā)生較大面積滲水現(xiàn)象，部分粉刷層剝落、霉變；
2）該室走廊靠近廚房門廊位置的天花板發(fā)生滲漏水現(xiàn)象，部分吊頂板脫落，存在較為明顯的滲漏水印記；
3）該室廚房工作臺(tái)、墻角位置存在水漬印記，可能存在滲漏水現(xiàn)象；
4）該室次臥飄窗墻角發(fā)生一定程度滲水及粉刷層剝落現(xiàn)象，飄窗位置墻面粉刷層發(fā)生開裂現(xiàn)象；
5）該室次臥空調(diào)洞口附近內(nèi)墻面粉刷層存在輕微霉變現(xiàn)象；
6）該室儲(chǔ)藏室內(nèi)墻角存在輕微粉刷層霉變現(xiàn)象。
另外，現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)還發(fā)現(xiàn)，該室戶內(nèi)樓梯間墻角也存在滲水現(xiàn)象，局部墻面伴有粉刷層剝落、霉變。
圖 2602室滲漏點(diǎn)示意圖
三、房屋滲漏水區(qū)域的紅外熱像法檢測(cè)
本站于2016年先后兩次組織專業(yè)技術(shù)人員赴現(xiàn)場(chǎng)，在現(xiàn)場(chǎng)勘查基礎(chǔ)之上，于該室北面天溝進(jìn)行蓄水試驗(yàn)，并采用R500紅外熱像儀分別于天溝蓄水前、蓄水2小時(shí)、蓄水24小時(shí)對(duì)各滲漏點(diǎn)墻面進(jìn)行了紅外熱像采集。
本次檢測(cè)通過現(xiàn)場(chǎng)勘查，并結(jié)合蓄水試驗(yàn)（2016年8月24日10:30開始），借助紅外熱像法采集圖像，基于現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果以及紅外熱圖的綜合分析對(duì)比，發(fā)現(xiàn)如下情況：
1）該室書房（原設(shè)計(jì)圖紙中為空中花園）東北角墻面最低溫度平均值，與蓄水前相比，蓄水2h后，區(qū)域墻面最低溫度溫差為0.5℃，最低溫度值與蓄水前相比降低0.5℃；
2）該室戶內(nèi)樓梯間墻角區(qū)域與蓄水前相比，蓄水2h后，區(qū)域墻面最低溫度溫差為0.5℃，最低溫度值與蓄水前相比降低0.5℃；
3）對(duì)該室書房墻角滲漏區(qū)域蓄水試驗(yàn)前后溫度分布進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)，該室書房墻角位置蓄水2h與蓄水前對(duì)比，滲漏區(qū)域溫度呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，而正常區(qū)域墻面溫度分布蓄水2h較蓄水前有小幅上升；
4）對(duì)該室戶內(nèi)樓梯間滲漏區(qū)域蓄水試驗(yàn)前后溫度分布進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)，該室戶內(nèi)樓梯間溫度分布蓄水2h后較蓄水前發(fā)生較為明顯的溫度降低現(xiàn)象；
5）蓄水24h后與蓄水前相比，該室書房墻角滲漏區(qū)域最低溫度有所回升，該室戶內(nèi)樓梯間墻角區(qū)域雖溫度值依然偏低但差值并不明顯。
各滲漏區(qū)域蓄水試驗(yàn)前后溫差結(jié)果詳見表1
表1 蓄水前后滲漏區(qū)域溫差
四、房屋滲漏水原因的鑒定分析
經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)可知，該室房屋內(nèi)局部區(qū)域發(fā)生墻面滲漏水現(xiàn)象主要發(fā)生在書房、廚房、次臥窗臺(tái)以及客廳走廊靠近廚房推拉門的位置。
通過對(duì)該室北面天溝進(jìn)行蓄水試驗(yàn)，并采用紅外熱像儀進(jìn)行檢測(cè)發(fā)現(xiàn)， 該室書房墻角滲漏區(qū)域在蓄水2h后，區(qū)域墻面最低溫度值與蓄水前相比均降低0.5℃，且該室書房墻角滲漏區(qū)域溫度較蓄水前呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)；該室戶內(nèi)樓梯間墻角滲漏區(qū)域的紅外熱像檢測(cè)結(jié)果與該室書房墻角滲漏區(qū)域呈現(xiàn)一致的規(guī)律。根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑防水工程現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)技術(shù)規(guī)范》（JGJ/T 299-2013）中的13.0.8的相關(guān)規(guī)定，室內(nèi)滲漏點(diǎn)溫差異常參考值宜為0.3℃~0.5℃，據(jù)此認(rèn)定以上滲漏區(qū)域溫度異常與天溝蓄水有關(guān)。而蓄水24h后，以上滲漏區(qū)域最低溫度又有所回升，由于滲漏區(qū)域的滲入水又重新趨于平衡，以上溫度的回升與滲漏區(qū)域環(huán)境溫度變化有關(guān)。
綜上所述，該室書房墻角滲漏區(qū)域滲水與2603室北面天溝因排水不暢導(dǎo)致的長期積水有關(guān)。另外，該室廚房工作臺(tái)、墻角位置存在水漬印記以及2602室走廊靠近廚房門廊位置的天花板發(fā)生滲漏水也與該室北面天溝積水滲入墻體并長期積存滲透有關(guān)。
該室次臥飄窗墻角發(fā)生的滲水及粉刷層剝落現(xiàn)象是由于飄窗密封性或墻體防水等存在缺陷導(dǎo)致，飄窗位置的墻面粉刷層發(fā)生輕微開裂是由于粉刷層材料收縮導(dǎo)致；該室次臥空調(diào)洞口附近內(nèi)墻面粉刷層存在輕微霉變是由于雨水從空調(diào)洞進(jìn)入室內(nèi)，導(dǎo)致洞口附近墻面發(fā)生霉變；該室儲(chǔ)藏室內(nèi)墻角存在輕微粉刷層霉變是由于受潮所致。
五、修復(fù)方案及費(fèi)用估算
針對(duì)該室出現(xiàn)的滲漏水現(xiàn)象，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)結(jié)果，給出以下修復(fù)方案供委托方參考：
1）該室北面天溝排水方向與原設(shè)計(jì)排水方向相反，原設(shè)計(jì)天溝排水方向?yàn)樽詵|向西由天溝西側(cè)落水管排出，但現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際為天溝東側(cè)低于西側(cè)，易導(dǎo)致天溝東側(cè)積水，且在后期使用中天溝防水被鏟除，建議對(duì)天溝重新進(jìn)行防水施工，防水范圍擴(kuò)大到天溝周邊墻面，并按天溝原設(shè)計(jì)排水方向進(jìn)行放坡，并確保排水暢通；
2）對(duì)該室書房滲漏水墻面裝飾層進(jìn)行鏟除，重新粉刷；
3）對(duì)該室走廊靠近廚房門廊位置的損壞吊頂板進(jìn)行修復(fù)、更換；
4）該室廚房工作臺(tái)、墻角位置墻面去漬后重新涂刷裝飾層或者粘貼飾面磚；
5）對(duì)該室次臥飄窗墻角滲水區(qū)域及飄窗位置的開裂墻面進(jìn)行鏟除，重新粉刷裝飾層，對(duì)飄窗進(jìn)行密封性檢查，并加注密封材料；
6）該室次臥空調(diào)洞口附近霉變墻面去漬后重新粉刷涂層，并使用專業(yè)空調(diào)洞口封堵泡沫對(duì)洞口進(jìn)行有效封堵；
7）該室儲(chǔ)藏室內(nèi)的霉變墻面去漬后重新粉刷涂層。
六、房屋漏水檢測(cè)鑒定結(jié)論與建議
1）該室書房、走廊、廚房及次臥、儲(chǔ)藏室部分區(qū)域出現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象，部分滲漏水區(qū)域伴有粉刷層開裂剝落、霉變等現(xiàn)象。
2）該室書房墻角滲漏區(qū)域滲水與該室北面天溝因排水不暢導(dǎo)致的長期積水有關(guān)。另外，該室廚房工作臺(tái)、墻角位置存在水漬印記以及該室走廊靠近廚房門廊位置的天花板發(fā)生滲漏水也與該室北面天溝積水滲入墻體并長期積存滲透有關(guān)。
3）該室次臥飄窗墻角發(fā)生的滲水及粉刷層剝落現(xiàn)象是由于飄窗密封性或墻體防水等存在缺陷導(dǎo)致，飄窗位置的墻面粉刷層發(fā)生輕微開裂是由于粉刷層材料收縮導(dǎo)致；該室次臥空調(diào)洞口附近內(nèi)墻面粉刷層存在輕微霉變是由于雨水從空調(diào)洞進(jìn)入室內(nèi)，導(dǎo)致洞口附近墻面發(fā)生霉變；該室儲(chǔ)藏室內(nèi)墻角存在輕微粉刷層霉變是由于受潮所致。
4）針對(duì)該室出現(xiàn)的滲漏水現(xiàn)象，建議按報(bào)告第七節(jié)的修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)處理。
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